de Rentas. ¿La razón? Deja de percibir
el Impuesto Inmobiliario por determi-
nada cantidad de inmuebles y solo
percibe por uno.
Además, hay otro peligro latente para
quien compra uno de esos inmuebles:
En muchos casos hay loteos que en Ca-
tastro están registrados como fincas pero
que en realidad ya hay construcciones de
barrios privados. O sea que se paga por
un inmueble cuando en realidad hay una
veintena de casas residenciales construi-
das.
Quien adquirió ese inmueble, no puede
acreditar la titularidad del bien por no po-
seer la escritura. Ante un eventual falleci-
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Viernes 15 de diciembre de 2017
está a nombre de la empresa y en los
registros figura un solo inmueble, una
sola nomenclatura catastral.
Lo que pierde Rentas
E
ntre los grandes perdedores
por esta falta de control del Es-
tado está la Dirección General
no escriturar
-Ante la imposibilidad de una persona
de escriturar su departamento o casa -
que compró a una constructora- por la
falta de mensura o de loteo del terreno,
¿el Registro de la Propiedad es quien
ejerce el poder de policía?
- En principio, el poder de policía no
puede ser el Registro de la Propiedad por-
que no inspecciona el inmueble, lo único
que maneja es el antecedente registral, es
decir los papeles como el Registro Civil.
Es como el Registro Civil de un inmueble.
Todos los otros procesos que se van pro-
duciendo físicamente en el inmueble no
los conoce, entonces qué nos queda: Pla-
neamiento, que puede habilitar obras y
tiene como una especie de primer control.
Pero esas obras, para ser definitivamente
habilitadas, deben ir transcurriendo distin-
tas etapas de verificación, donde Planea-
miento se limita a la situación física, al
inmueble, a la adecuación de la construc-
ción efectiva con la que fuera autorizada,
en condiciones de habitabilidad y seguri-
dad, de conformidad con la normativa
aplicable y las técnicas de construcción
recomendadas.-
-Entonces ¿cuál sería el organismo en-
cargado de velar en este tema o entre-
gar un “final de obra” a una
construcción?
- Ahí sí, Planeamiento requiere a quién se
lo va a entregar, a quién se lo están habili-
tando, cómo está realizada cada una de
las divisiones; si fuera un edificio, las divi-
siones de cada departamento o de los
distintos lotes si fuera un inmueble pri-
vado. El Registro puede intervenir al mo-
mento de escriturar y se relaciona con los
datos existentes en sus asientos como los
registros de Catastro Provincial, puesto
que si es un loteo privado, deben contro-
larse las mensuras realizadas, la división
de los lotes, superficie mínima conforme a
la zona y al destino. Es muy importante
que la persona averigüe inicialmente
quién es el constructor, desarrollador o
comercializador de los inmuebles, qué
tipo de avance tiene el proyecto que va a
desarrollar, qué tipo de avance tiene en
materia de habilitaciones, debe pedir los
planos para constatar si ya están o no
anotados en Catastro, a nombre de quién
y en Planeamiento, quién es el titular re-
gistral del inmueble y los profesionales
que están dirigiendo o ejecutando el pro-
yecto habitacional, etc.
-¿Y cuándo termina ese proceso?
-Luego de todo eso, Planeamiento otorga
con el final de obra, y el resultado final se
plasma en el Registro de la Propiedad
para determinar la titularidad de las distin-
tas unidades habitacionales construidas.
Pero, por ejemplo, con la constitución de
un consorcio, se crea otro sujeto total-
mente distinto a los propietarios , aparece
también con competencia la Dirección de
Personas Jurídicas, como la prehorizonta-
lidad para el mejor goce de las cosas o
partes comunes del conjunto inmobiliario.-
-Es una situación compleja para una
persona entender todo ese mecanismo,
¿a quién recurre?
- Puede recurrir a la Dirección de De-
fensa al Consumidor, porque dentro de
sus competencias, puede actuar en de-
fensa del adquirente cuando se trata de
proveedores de productos o servicios in-
mobiliarios. Sin embargo, no hay un or-
ganismo administrativo específico que se
encargue de controlar el posterior otorga-
miento de las escrituras de dominio. Las
personas afectadas, si bien pueden de-
nunciar ante la Dirección de Defensa al
Consumidor, ésta solo podrá promover el
acercamiento de las partes mediante au-
diencias de conciliación, y en caso de fra-
caso, determinar los incumplimientos y
aplicar multas.
-¿Y entonces?
Dr. Jorge Alanis – Abogado
“Lo único que queda es ir a Defensa del Consumidor”
-Para reclamar la efectiva transferencia
de dominio, será el Poder Judicial provin-
cial quien tomará conocimiento de las de-
mandas reclamando, ya sea el
cumplimiento del contrato, la rescisión del
mismo y la reparación de los daños, y en
especial la acción de escrituración contra
el titular registral que se hubiera compro-
metido a otorgarla.-
Y se aconseja siempre concurrir ante pro-
fesionales matriculados en los colegios
respectivos, tratando de no relacionarse
con personas que no se encuentren habi-
litadas en la actividad de la construcción
inmobiliaria.-
-Pero esto es un gran beneficio para
las empresas constructoras: suelen
comprar barato, ahorran mucho dinero
en trámites y le trasladan el problema
a quien compra un inmueble, que qui-
zás no llegue a escriturar nunca...
-Lo que pasa es que cuando está el pro-
ducto final, el resultado, ya no queda otra
que Defensa al Consumidor. En el pro-
yecto, todas las cuestiones relativas a la
construcción las controla Planeamiento;
el tema del control de la superficie y velar
por el respeto de la misma es de Catas-
tro, sobre todo a efectos impositivos, y
cuando hablamos del dueño del inmue-
ble, es el Registro de la Propiedad. Este
Registro no va ir a recibir una queja de
algún particular porque la empresa no
quiere escriturar porque el dueño tiene
que disponer. Si puede, por ejemplo, ano-
tar en sus asientos los contratos de venta
previos a la constitución de un consorcio
o de la prehorizontalidad de un inmue-
ble.-
-¿Hay como un vacío entonces al res-
pecto?
- Es muy complejo. Tendría que haber un
órgano destinado solamente a los proyec-
tos de inversión inmobiliaria. Puede ser
que exista un vacío, pero este se puede
cubrir con la competencia genérica de la
Dirección de Defensa al Consumidor. Es
una competencia genérica, puesto que
puede defender y asesorar al consumidor
inmobiliario como a aquel que compró un
teléfono o que tiene un servicio de televi-
sión satelital.
miento, los herederos no podrán recla-
mar, pese a la existencia de un contrato
de compra-venta. También está latente
el tema de los embargos judiciales. Si
fuera contra el constructor, se embarga
en base a los datos del Registro de la
Propiedad y como allí figura un solo in-
mueble, se lo embarga, quedando todos
afectados.
E
l
Derecho, a través del nuevo
Código Civil, define a la pro-
piedad horizontal como
“el
derecho real que se ejerce sobre
un inmueble propio que otorga a
su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edi-
ficio, de conformidad con lo que
E
ntre los varios inconvenientes
que sufren los moradores de
departamentos, se encuentra la
falta de servicios básicos, ya que solo
tienen acceso a la electricidad pero a
través de la
“luz de obra”
solicitada
por la empresa.
Los propietarios no pueden contar
tampoco con el servicio de gas domi-
ciliario, ya que también necesitan es-
criturar para poder pedir medidor. Lo
mismo ocurre con los servicios munici-
establece este Título y el respec-
tivo reglamento de propiedad hori-
zontal”
.
El consorcio de propiedad horizontal
es considerado como
una persona
jurídica privada
. Tiene un regla-
mento y administradores que respon-
den ilimitada y solidariamente por los
daños que pudieran ocasionarse.
pales, que son brindados a un número
superior que al que figura en el padrón
comunal.
Donde se complica aún más el tema
es donde se previeron locales comer-
ciales. Para poder habilitar el funcio-
namiento hay dos requisitos
indispensables: el certificado final de
obra y la escritura del local. Esta es la
razón que marca la diferencia entre
edificios que tienen trámite terminado
y los que no lo poseen.
Qué es la propiedad horizontal
Vivir sin servicios
